ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Большинство россиян к началу ноября уже получили уведомления об уплате налога на имущество за 2015 год. В 28 субъектах РФ с 1 января 2015 года в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости, поэтому жителям этих регионов были начислены налоги, исходя из кадастровой оценки, приближенной к рыночной стоимости, а не по оценке БТИ, как было раньше.

Новыми суммами довольны оказались далеко не все. Многие собственники считают, что кадастровая стоимость их объектов недвижимости завышена и оспаривают ее. За девять месяцев 2016 года количество заявлений об оспаривании выросло более чем в 1,5 раза по сравнению с тем же периодом 2015 года.

Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, сведения о которой внесены в кадастр недвижимости. Она формируется по результатам кадастровой оценки, которую выполняют независимые оценщики, а утверждают региональные и местные органы власти. Они же и выбирают оценщиков. Результаты оценки органы власти передают в Росреестр для внесения в кадастр недвижимости.

Собственник вправе оспорить эти результаты в суде или в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Наиболее быстрый способ скорректировать кадастровую стоимость - это обратиться в комиссию. 

Суть оспаривания кадастровой стоимости земельного участка состоит в установлении данной стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка на основании п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ.

Успешное оспаривание кадастровой стоимости земельного участка позволяет уменьшить сумму земельного налога, размер арендной платы и выкупной стоимости земельного участка в несколько раз.

К примеру, в августе текущего года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области была определена кадастровая стоимость земельного участка в размере восьми миллионов рублей, вместо двадцати одного миллиона рублей, так как отличие рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости составляла 63% согласно отчету об оценке, а в ноябре - в размере пяти миллионов рублей, вместо восемнадцати миллионов рублей, так как отличие рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости составляла 70% согласно отчету об оценке.

Физические лица могут выбирать, куда обращаться –  в суд или в комиссию, а юридические лица обязаны сначала обратиться именно в комиссию. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца. В случае успешного оспаривания величина налога будет изменена не только за следующие налоговые периоды, но и за год, в котором было подано заявление на оспаривание.

По закону есть два основания для оспаривания кадастровой стоимости. Первое - если при кадастровой оценке использовались неверные сведения об объекте недвижимости, например, неправильная площадь. Второе - если кадастровая стоимость выше рыночной.

Если кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной – необходимо узнать кадастровую стоимость и дату ее установления, заказав справку о кадастровой стоимости. Чтобы понять, есть ли основания для оспаривания, собственнику нужно сравнить эту стоимость с рыночной, которая действовала на момент установления кадастровой стоимости. Для подтверждения рыночной стоимости потребуется заказать отчет у независимых оценщиков. Для корректного сравнения важно заказывать оценку рыночной стоимости на ту дату, на которую была установлена кадастровая стоимость. Если результаты оценки расходятся более чем на 30%, то необходимо дополнительно получить экспертное заключение от саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, выдавший отчет.

Теперь можно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему потребуется приложить нотариально заверенную копию документа, подтверждающую право собственности, отчет об оценке рыночной стоимости, справку о кадастровой стоимости и экспертное заключение.

В случае положительного решения комиссии кадастровая стоимость будет пересмотрена. 

За текущий год комиссия по оспариванию кадастровой стоимости в Астраханской области приняла к рассмотрению 582 заявления, решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 321 заявления, о невозможности изменения – в отношении 261 заявления.

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости, либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость, предварительно составленным исковым заявлением.

К исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить справку о кадастровой стоимости с указанием даты, на которую определена кадастровая стоимость, копию свидетельства о праве собственности на объект (если заявителем является собственник), заверенную нотариально, отчет оценщика о рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка, экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, решение комиссии об отказе в пересмотре, копию платежки или иного документа об уплате госпошлины. 

Суд обязан рассмотреть исковое заявление в течение двух месяцев со дня его получения. В случае необходимости суд вправе привлечь к участию в деле специалистов нужного профиля, вызвать оценщика для дачи пояснений и даже назначить экспертизу.

Если суд своим решением изменил кадастровую стоимость земельного участка, то в резолюции решения указывается новая кадастровая стоимость, затем эти сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Дополнительно хотелось бы отметить, что с 1 января 2017 года вступают в силу новые правила оспаривания кадастровой стоимости, согласно которым, юридические лица смогут обращаться в суд, минуя комиссию. Список необходимых для обращения документов станет меньше, а именно, не понадобится экспертиза отчета. Согласно новому законодательству оценку будут проводить бюджетные учреждения, а также появится новая процедура исправления ошибок на стадии утверждения кадастровой стоимости. В период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будет введен мораторий на установление новой кадастровой стоимости объектов недвижимости, то есть будет применяться кадастровая стоимость, действующая с 1 января 2014 года.

Более подробно с порядком обращения в Комиссию можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра или по телефону 8 (800) 100 34 34.